国外城市经营理念的出现大约在1978年。城市经营理念自20世纪90年代中后期在中国大陆出现以后，立即得到了各级政府部门和有关专家的高度重视，成为21世纪政府和理论工作者的新课题。城市经营概念的提出标志着城市经济的工作重心与发展方向向一个新的起点全面转折和进军。这对刚刚涉及城市经营概念的中国城市而言，其历史意义与现实意义是深远的。

第一节 国外城市经营理论的起源及概念内涵

一、国外城市经营概念的诞生

城市经营(Urban Management)概念的出现，最早可以追溯到1978年，当时它被两位研究者从经纪人的众多业务中发掘出来(McGill,1998)。作为经纪人业务的一种特殊形式，它实际上是通过对权力的操纵而达到分配资源的目的。从这个意义上讲，城市经营是联接官僚机构与社会之间的一座桥梁，官僚机构拥有待分配资源，而社会需要这些资源来提供基础设施和公共服务。（2002年11月19 日《城市规划》）

二、国外城市经营概念的内涵

在英文中，经营和管理是同一个词——Management,因此，城市经营(Urban Management)也可以译作城市管理。当然，这里的管理有别于行政式的管理(Administration)，而是一种经营性管理(Management)。从国外Urban Management概念的形成与发展历史看，其内涵更侧重于一种战略性管理，或者说政府对城市发展的战略性干预，其目的是促进经济的整体发展和福利的全面提高。（2002年11月19 日《城市规划》）

三 、国外学者对城市经营及其本质的理解

１、政府权力与经营主体问题

威廉姆(William,1978)认为，城市经营的本质就是彻底弄清城市的性质、城市的社会与经济结构及其城市内部的权力关系。他提出了两点疑问：城市经营究竟应该由政府包揽还是应该包括更广范围的参与者?被城市居民看作是资源搜寻控制者的私人企业是否可以参与城市的经营管理?

２、经营主体与经营客体问题

伦纳德(Leonard,1982)主张，城市经营论题的提出是源于对权力的关注，这里的权力是指政府官员所拥有的分配资源和设备的权力。他进一步指出，基础设施及公共服务的供给与城市经营参与者的范围是一对孪生的权力问题，这两个问题是争论的焦点所在。

３、行为关系问题

城市学家邱吉尔(Churchill,1985)也认为“城市经营含义正变得日益丰富，城市经营不再仅仅指系统控制，而是一系列行为关系：通过城市经营，城市居民的种种行为之间以及与城市的各种管理行为之间都会互相影响。”

４、战略职责问题

莎玛(Sharma,1989)把城市经营界定为一系列指导城市范围内社会、物质和经济发展的行为，是为了保证基本服务的必要供应而采取的干预方式，以促进经济的发展和福利的提高。罗科迪(Rakodi,1991)的观点与此相同，他认为“城市经营的目标是保证系统的各个组成部分是被管理着的，从而使一个城市的日常运行成为可能，以支持和鼓励所有经济活动的开展，并满足居民居住及使用各项设施和服务的需要。”由此可见，两位学者都认识到城市经营对城市运作结果的战略性职责。

５、城市规划与政府定位问题

麦基尔(McGill,1998)认为城市经营的基本含义应该建立在两个简单的但又是基础的目标之上。首先是规划，即规划如何供应和维护一个城市的基础设施和公共服务；其次是城市地方政府的合理定位，即地方政府的职责应该是从组织上和财政上确保基础设施和公共服务的供给和维护。作者进一步强调，在城市经营的过程中，地方政府应该整合所有的参与者，并进行必要的制度安排，以形成一个互相补充的良性循环。

综上所述，最初的城市经营实际上包含了以下三个论题：第一，城市经营仅仅是一个政府所关心的资源分配问题还是经营主体范围问题? 换句话说，什么是城市经营的驱动力？谁是城市经营的驱动者?第二个论题与制度的尺度有关，是分部门还是跨部门考虑城市的性质? 鉴于城市经营对象——城市本身的复杂性，制度安排也应该具有一定的复杂性而不能简单化处理。第三个论题是如何解决战略必要性与操作灵活性之间的矛盾。（2002年11月19 日《城市规划》）

四、国外学者对城市经营的核心特征——整体性的理解

１、概念与实践整体性问题

联合国计划开发署(UNDP,1989)一直都非常关注发展中国家的城市问题，他们在对城市变迁政策及合作技术的研究中认为，要解决好一个大城市在快速集聚过程中出现的一系列问题，单靠套用过时的模型或者实施刚性规划是无济于事的，只有城市经营才能够应对这样的挑战。但前提是，它无论在概念上还是在实践中，都必须作为一个整体的方法来发展。

２、差异化模式与整体性目标问题

夏博·切莫(Shabbier Cheema,1993)观点与此一致，他认为，城市扩张是不可避免的，城市问题的最终解决途径在很大程度上依赖于对城市的有效经营。城市经营应该是一个整体的概念，它的目标是强化政府和非政府组织的决策能力以及在执行决策时取得最佳效果的能力。由于各个城市具有个体差异，因此，城市经营没有统一的模式，它应该对不同城市的不同问题做出有效的反应，以尽可能使各个城市能够发挥他们各自的功能。

３、系统整体性问题

斯特恩(Stren,1992)等人认为：

政策的整体性：制定城市政策时必须从整体上考虑。 开发方式整体科学：城市经营具有多样性，不同的部门政策会以多种方式影响城市区域，因此，城市开发方式应该从全盘考虑并包括各个学科在内。

战略合作的整体性：为了应对环境挑战，首先要解决的是一个更高层次的部门间的合作问题。

部门与区域关系的整体性：城市生活是动态的和广泛的，研究城市的方法必须反映这些多样性；整体方法的本质就是必须认识城市中各个部门和各个区域间的相互联系。

开发理念的整体性：任何一个试图在城市政策领域取得一致的战略或方法通常被称为城市开发法，由于使得一个城市运转的各个元素间的复杂的相互作用，理想的城市开发方法应该是全盘考虑的。

方法的整体性：强调整体方法必要性的另一个理由是所有人类活动都是紧密联系的，就如城市系统概念本身所暗示的那样。

部门及政策的整体性：一个整体的方法，要求在涉及正式和非正式经济部门的各个政策之间具有明确的联系。

整体方法可以避免资源浪费。

五、国外城市经营的核心问题——参与者及其相互关系

城市经营的整体性提法虽然在制度架构上提供了一种指示，但它本身并没有回答什么是城市发展驱动力的问题，回答这一问题的关键是要弄清谁是城市经营的参与者以及这些参与者之间的关系。

城市政府是一个不可或缺的参与者，这是由城市经营的整体性特征所决定的。因为只有城市政府才能对一个城市的整体发展做出战略性决策，因此，政府干预是必要的。另外，城市经营的整体性特征也决定了其他非政府组织，无论是公共的还是私人的，都应该在城市发展中发挥积极的作用，这样才能与城市经营的复杂性相匹配。实际上，在城市经营的参与者问题上，早期就已经达成了共识，即城市政府不是城市经营的惟一参与者。然而，对于政府部门与非政府部门，或者公共部门与私人部门之间在经营城市过程中的关系协调问题，却一直存在争论。争论的实质内容是“政府干预的性质和特征”，即政府应该在哪些方面进行干预?干预的尺度如何?如何充分发挥市场的作用?等等。这是城市经营的核心问题，因为它决定了城市经营的效率高低。

由联合国开发计划署(UNDP)、联合国人居中心(UNCHS)和世界银行(World Bank)联合资助的城市经营计划(Urban Management Programme,UMP)，是一项致力于发展中国家城镇经济增长、社会发展的研究和培训计划，在其系列成果《城市经营基础》(Davey,1993)中，有一个专题专门就公共部门(政府)和私人部门之间的关系问题进行了研究。在这个专题中，作者首先考察了朗迪内莉(Rondinelli)所定义的城市政府的四大任务，即：

1，为城市的有效运作提供必要的基础设施；

2，为开发人力资源、改进生产力及提高城市居民的生活标准提供公共服务；

3，规范那些影响城市居民公共福利、健康及安全的私人行为；

4，提供服务和便利用于支持生产性活动，并使私营企业能够在城市领域有效运作。

以上四项任务，除第三项外，都与基础设施和公共服务的供给有关。在这里，作者提醒注意“供应(providing)服务”和“生产(producing)服务”的区别，“供应”的任务是决定公共服务的数量和质量，并在资金上和执行上给予保证，而“生产”则是指为实际交付服务而对人力资源和其他资源的开发和管理，这两者可以而且经常是分离的。从国外城市发展的实践来看，绝大部分城市服务是由私营组织供应的，即使由公共部门供应的服务，其生产任务还是由私营组织来完成的。（2002年11月19 日《城市规划》）那么，在决定公共部门和私人部门的合理的职责分工界限时是否存在一定的标准呢?从理论上讲，只有当私营企业不能或不愿供应某种服务，而这种服务对社会而言又是一种基本的公共福利时，公共干预才是必要的。

首先，是私营企业无法完成的公共服务，包括：

1，个人消费量无法测算，从而无法从消费者那里收回成本的属于集体受益性质的服务，如环境健康；

2，个别消费量可以测算，但服务涉及一个集体的因素，而不是个人的收益，因此消费者不愿意支付的服务；

3，把所有成本都强加在消费者身上将有碍公平的一种几乎所有收入群都应该享受的服务。

其次是私营企业不愿提供的服务，此类公共服务所需的投资超过私营企业的财力，而且回报率很低，要冒一定的风险或者投资回收期很长。

在第三情形下，私营企业能够也愿意提供一种服务，但是该类服务的技术特性或者投资规模不利于竞争，因而需要政府干预来保护公众免受垄断力量的操纵。尽管上述论点证明政府在一系列公共服务上的干预是正当的，但是在下列情况下，还是存在多种选择。

第一，如果问题仅仅与垄断力量有关，那么政府只要管制好产品的标准和价格后，就可以放心地把供应问题留给私人部门去完成了(如私人的电力和电信供应)。

第二，如果问题是低收入者负担不起某种服务，那么政府还是可以通过补贴收入和消费的方式把这类服务留在私人部门的手里，但前提是能够确定补贴的对象和成本(通常这不是一件容易的事)。

第三，在其他的要求政府干预的例子中，政府至少在理论上可以通过支付费用的方式让私人部门代其生产来提供某种服务。

最后，政府干预既可以发生在供应一种服务时也可以发生在一种生产时。（2002年11月19 日《城市规划》）

第二节 国内城市经营理论的起源及概念与内涵

一、国内城市经营概念的诞生过程

经营城市，作为一种全新的城市发展和建设理念，之所以纳入人们的视野并成为共识决不是偶然的，它的诞生是市场经济发展到一定阶段的产物，也是中国城市加快改革开放和城市化、现代化进程的必然选择。根据现有资料及时间顺序显示，城市经营概念的提出大约在1998年9月上海召开的中国城市经济学会纪念十一届三中全会20周年研讨会，汪道涵会长在讲话中明确指出，今后城市现代化建设要走“经营城市”的新路。

另二、国内学者对城市经营概念的理解

1、城市建设与管理模式说

所谓经营城市，就是把城市中的可经营资源如城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，最大限度地盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值的新的城市建设和管理模式。（见《中国经营报》2002.6.17）

2、滚动发展说

经营城市就是运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）和人力作用资本（如路、桥）及其相关的延伸资本（如路桥命名权）等进行集聚、重组和营运，从中获得一定的收益，再将这笔收入投入到城市建设的新项目中去，走“以城建城”、“以城养城” 的市场化新路子。（周爱国《九江经营城市要实现五个转变》）

3、效益最大化说

经营城市就是把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体和经营方式等多种要素运用到城市建设和管理上，对构成城市功能载体的自然生成资本进行集聚、重组、整合和营运，实现城市资源的有效配置及容量和效益的最大化、最优化。

4、市场化运营说

城市经营的实质就是广泛引用市场机制和商业手段，充分挖掘、合理开发资源，组织资源、资产、资本、资金的市场化运营。（刘立勇《小城镇城市经营五化》）

5、投入产出说

经营城市，就是把城市建设本身看作是一个既有投入又有产出的经济运行过程，把城市的土地资本、地域空间及其他经济要素视为最大的国有资产经营，从而使城市建设走上“投入——产出——再投入——更大产出”的良性发展的轨道。（《论城市经营》）

6、发展过程说

经营城市就是指城市政府运用公共设施建设、经济宏观调控和社会秩序保障职能，不断提高城市土地资本和地域空间的使用效益，完善经济功能，创造发展环境的过程。（《中国城市经济创新透视》183——184页）

7、城市竞争力和可持续发展说

经营城市要运用市场经济的手段，对城市的自然资源（矿产资源、区位资源、气候资源）、人文资源（文化资源、人力资源、科技资源、教育资源）以及环境资源（城市硬环境、城市软环境）等进行聚集、重组和运营，努力塑造城市竞争力和可持续发展能力，提高人民的生活水平。（周爱国《九江城市经营要实现五个转变》）

8、综合竞争力说

经营城市就是在明确的城市定位和城市发展战略的指导下，以可持续发展的眼光确立城市的先导产业，强化支柱产业，积极、有序地推进城市的扩张，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，并在此基础上进行城市形象的塑造和推广，最终达到使城市不断增值和可持续发展的目的。（王志纲《迎接城市经营时代》）

9、综合发展说

城市经营的内容或目标涉及三个方面：一是提高城市资源的价值，二是提高城市竞争力，三是在人口、资源和环境方面提高城市可持续发展能力。（洪银兴《论城市经营内涵》）

10、价值和功能最大化说

城市经营就是要对构成城市空间、城市功能和城市审美载体的各种城市资源进行聚集、重组和营运，以实现这些资源的价值和功能的最大化与最优化。（洪银兴《论城市经营内涵》）

11、环境吸引力说

就提升城市竞争力来说，城市经营的一个重要内容是为进入城市的各类投资者提供最有吸引力的投资环境，为进入城市的各类消费者提供最有吸引力的消费和服务环境，包括硬件环境和软件环境。（洪银兴《论城市经营内涵》）

12、企业家治理说

城市经营就是政府以企业家的角色来管理城市、治理城市，把整个城市作为资产进行有效整合，以达到国有资产保值增值、发挥最大效用的目的。（搜房网2002.12.6 《热门话题：经营城市》）

城市经营就是：“企业家式的城市治理”，把城市看作一个企业群，像治理企业那样治理城市。（饶会林《城市经济理论前沿课题研究》191——198页）

13、资本重组运营说

经营城市就是对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本及其相关延伸资本，如道路、广场冠名权等进行积聚、重组与运营，从而获得收益。（连玉明《中国城市蓝皮书》83——84页）

14、土地说

经营城市就是经营土地。（孟晓苏）

15、市政建设说

经营城市就是市政建设。（《给城市一张名片》）

16、引资说

经营城市就是招商引资。（《给城市一张名片》）

17、规划说

经营城市就是城市规划。（《给城市一张名片》）

18、市容环境说

经营城市就是把城市作为最大的国有资产进行整体经营，就是营造城市区域内地上和地下空间范围内的市容环境。（郭鸿懋《城市的整体经营与城市建设的产业化》）

19、形象说

经营城市就是城市形象包装推广。（王志纲谈《迎接城市经营时代》）

20、无形资产说

城市经营就是创造无形资产。（饶会林《浅谈城市经营》）

21、建设说

经营好城市，营造优美的城市环境，就要按现代化的要求，适度超前地进行城市建设。（郭鸿懋《城市的整体经营与城市建设的产业化》）

22、要素组合说

城市经营的主要任务是城市要素的组合。（饶会林《浅谈城市经营》）

23、资产经营说

城市是一笔资产，是可以拿来经营的。（《给城市一张名片》）

24、文化说

城市经营就是提升文化。（饶会林《浅谈城市的经营》）

25、收费说

城市经营就是政府收费。（洪银兴《论城市经营内涵》）

26、产物说

城市经营是城市化的产物。（2002年11月19日《城市规划》）

27、财政收入说

绝大多数地方把城市经营作为增加地方财政收入的一项重要工作来抓。（2002年11月19日《城市规划》）

28、企业经营说

有一种主流观点主张把城市看作是一个企业一样来经营，通过企业化管理，提高整个城市的运作效率。（2002年11月19日《城市规划》）

29、整体利益最大化说

城市经营的目标是城市整体利益最大化。（2002年11月19日《城市规划》）

30、市场化过程说

城市经营是一个市场化的过程，即把构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本和人力作用资本及其相关的延伸资本逐步推向市场，由市场中那双“无形的手”来调节供需，从而实现城市资源的最优化配置。（2002年11月19日《城市规划》）

31、抬高地价说

经营城市就是抬高地价，把土地收益更多拿到政府手里。（董怀武、尹春秀2003第1期《成都信息》）

32、多元化经营说

经营城市就是多元化经营。（段先念《认知经营城市》）

33、基础设施说

城市经营就是循市场导向运营城市基础设施。（黄国顺、苏华清《论城市经营——学习十六大精神的体会》）

34、盘活资产说

经营城市就是最大限度地盘活土地资产，把自然资源变成滚滚财源。（《中国城市经营网》）

35、环境与竞争力说

经营城市就是经营城市的环境，经营城市的竞争力。（《城市经营与公共经济》）

36、文化战略说

经营城市实际上是一种比城市发展对策甚至城市发展战略更高的城市发展思路，是广义的城市文化的组成部分。其主旨是按照市场经济规律，通过市场化运作，综合运用城市土地资本、地域空间和其他经济要素，盘活城市资源，并通过高效的城市管理，从整体上运作城市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，改变城建投资主体，打破原来的由政府包揽的格局，利用市场机制建立起城建多元化投资体系，促进城市经济社会持续快速健康发展。（《经营城市是什么》）

37、协调发展说

城市经营就是城市管理者，在社会经济活动中，试图按照客观规律，用尽可能少的资源投资，最优化的组合，获取最好的社会经济效果，力求经济社会环境的协调发展，以满足人民物质文化需求的作为。（厉有为《城市经营与城市经济发展战略》）

38、战略概念说

经营城市是一个战略概念，主要是指怎样利用城市资源发展城市经济，它既包含城市发展战略定位，也包含具体利用城市资源等技术手段，更为重要的是，经营城市要牢牢把握自身优势，在这里城市的文化资源是重要的支持因素。（《经营城市：首先必须找准定位》）

39、管理商业化说

城市经营实际上是把政府公共管理商业化、市场化，说到底是要增加政府的收入。（孙永正 2003年第02期《时代潮》）

40、治理模式说

城市经营是在新的城市发展环境下政府职能的变革，是一种新的城市治理模式，是在我国经济体制转型的特殊时期产生、发展起来的具有中国特色的城市治理模式，是我国传统城市管理模式的现代发展。（王志锋、踪家峰《对城市经营的再思考》2002）

41、城市发展说

经营城市的实质，就是将城市推向市场，通过建立和完善市场化机制，来推动和促进城市的发展。（李钢《中国城市蓝皮书》第86页，中国时代经济出版社，2003年1月第1版）

42、制度创新说

城市经营是在政府认识到传统的城市建设和管理的弊端后，主动提供制度创新以调动社会各方面参与城市建设和发展积极性的产物，其一步步的发展也是在政府的引导和控制下进行的。（王志锋、踪家峰《对城市经营的再思考》2002）

43、职能转型说

政府职能的转型是城市经营的实质。（王志锋、踪家峰《对城市经营的再思考》2002）

44、满足需求说

经营城市是指在市场经济条件下，城市政府充分利用市场机制、市场规律和市场化的方法解决城市建设、发展和管理中存在的各种问题，从而满足居民对城市环境的各种需求的行为。（付晓东《关于经营城市的思考（一）》）

45、资源利用说

经营城市就是要在城市规划、建设和管理的全过程中，注重把城市的有形资产和无形资产，特别是稀缺资源，运用市场机制进行优化配置，最大限度地发挥有限的城市资源作用，提高城市资源利用的经济效益和社会效益，进而推动城市建设和城市发展。（周鸿德《以旧城改造为着力点实践经营成都》）

46、资源整合说

经营城市的实质就是合理利用、优化整合、配置和经营好城市的资源。（邹宏国《经营城市内涵再认识》）

47、商品说

所谓经营城市，就是把城市当作特殊商品对待，运用经营手段，将城市纳入市场运作，通过市场无形的力量，提高城市的区域平台价值，从而强化城市资金流、人才流、信息流、物资流的吸引力和凝聚力。（张乃剑《经营城市要走综合经营之路》）

除上述论断和说法外，还有政治资本说、形象工程说、资源整合说等等，不一而足。

尽管我们罗列了47种说法，但仍然不能将其穷尽，这正说明了现阶段的城市经营概念和内涵的浅薄与不成熟，对城市经营的基本内涵尚未做出更进一步的揭示与研究，比如，城市经营主体和城市经营客体的广博性和复杂性以及城市经营过程的系统性等，不能有一个更高层次的洞察与理解。绝大多数只是注重眼前的经济效益，并且实践中的做法也是如此，把城市经营作为增加地方财政收入的一项重要工作来抓，这与国外城市经营的目标还存在着一定的差距（2002年11月19日《城市规划》）。

第三节：城市经营产生的条件及背景

城市经营是在中国经济体制转型和城市化进程加速的前提下诞生的，是在一定的社会背景和一定的历史条件下的必然。

一、城市经营的诞生背景

1、城市经营是城市化发展的必然要求

首先，农村人口向城市转移需要资金。城市化以其所处的发展阶段，有不同的内容。最初的也是最为普遍的城市化内容是农村人口转为城市人口。人口向城市转移不仅需要农业劳动生产率提高而提供剩余产品和剩余劳动力，还需要向非农产业提供就业岗位，也需要城市的发展提供空间和设施。城市人口的大规模增加需要城市提供相应的空间和设施，包括城市住房、交通、通信、供水、能源供应等基础设施和按照一定功能分布的空间结构体系。与其他发展中国家一样，我国许多地区都会碰到城市供给不足问题，城市的服务能力、吸纳能力和扩散能力太弱。

其次，完善城市功能需要资金。城市化进一步发展阶段的内容是强化城市功能。现代经济中的城市功能即城市作为市场中心、信息中心、服务中心和管理中心的功能。这里讲的市场中心，最为重要的是要素市场的中心，因为，具备这种功能的城市就能成为人流、物流、资金流和信息流集散地。

以强化城市功能为内容的城市化有三方面要求：

第一，提高城市的竞争力。

第二，增强城市的辐射力，扩大城市的辐射范围。

第三，提高城市开放度和国际化程度。

例如，一些城市需要发展成为地区交通枢纽、地区金融中心或物流中心，乃至国际化都市。现在我国地区间的经济社会发展水平的差距实际上可以由这种反映城市功能的城市化水平差距来说明。一些区域经济社会发展水平落后的主要原因是该区域城市太少，城市太小，城市功能太弱。强化城市功能就要推进城市现代化，提供现代化的城市服务体系和现代化的城市设施。

上述城市化的两个方面内容客观地提出了相关的城市建设问题。人口向城市转移需要相应增加城市空间和城市设施，城市现代化建设需要改善城市环境，进行旧城改造；强化城市功能需要发展城市服务业和提供各类服务环境。所有这些都碰到城市资源的配置和城市化设施建设资金严重不足的问题。因为城市设施建设资金不足，城市建设缓慢。这种状况反过来阻碍城市化和城市现代化的进程。在此背景下，城市经营问题就应运而生。城市经营的基本要求是，通过城市经营为城市化和城市现代化提供资金和各种能量的支持。（洪银兴《论城市经营内涵》）

最后，加快城市化进程不但需要资金，更需要经营。随着中国的城市化指数上升到40%已进入高速发展阶段，以往我国城市化的滞后所带来的问题将会集中爆发，而更加显得危机四伏。

我们正在面临城市公共物品严重短缺的时期，城市公共财政、公共物品供应的研究更是中国城市经济研究中的弱项之一。城市基本设施长期欠账，正在制约城市的发展，缺少建设资金是所有城市共同的困难。但与此同时，我们又看到太多的资产闲置，太多的资源浪费，太多把城市资产变成城市负债的蠢事，而这一切又来得太突然。人们终于醒悟，我们的城市最缺少的不是资金，而是经营。（李津逵《城市经营的十大抉择》引言第3——4页）

2、城市土地使用制度改革催生了城市经营

在计划经济体制下，城市土地只能是作为一种资源而不能算作资产，它是由国家无偿划拨使用的，只有使用价值而没有交换价值。在这种制度下土地资源的配置往往容易按决策人的主观意愿进行配置，很难反映出市场的客观需求，因此，就必然会出现大量土地闲置和大量土地需求无法满足并存的不合理局面，经济效益低下，城市发展缓慢。 1987年11月，中央确定在深圳等地进行土地使用制度改革试点，长期以来无偿、无限期、无流动的土地划拨制度开始向以市场手段合理配置的土地使用新制度转变。城市土地由无偿划拨到有偿使用，为城市政府带来了巨额财政收入，这些收入又可以反过来投入到城市的基础设施建设、环境建设中去。而基础设施、环境等的改变又可以促进城市经济的发展，这样就产生了“以城养城”的良性循环局面。同时也使城市政府逐渐认识到，城市是可以用一种经营的方式来运作发展的，原来由政府包揽的大多数领域是可以用市场化经营来产生良好经济效益的。比如，土地就是一个典型的例子。

3、城市经营是经济全球化的必然要求

尽管中国的城市化才刚刚开始，但无可回避地已将自身置于全球经济一体化的氛围里，不进步就要挨打，不图强就会丧失国际地位和国际竞争力。在这种背景下，中国城市就必须要寻求自身的经济发展出路，这是时代对中国城市提出的必然要求，因为，除此之外其它方面很难有新的出路。

二、城市经营产生的条件

1、城市拥有的各种资源是有价值的

城市不仅有使用价值也有交换价值，这就排除了我们以往城市的资源只有使用价值而没有交换价值的做法。

2、经济体制的转轨

我们党提出来了两个转轨，一个是由计划经济体制向市场经济体制转变；一个是由粗放型经营向集约型经营转变。经济体制为什么要转轨？大家都知道，就是我们的经济体制不适应生产力的发展，用经济学的术语来讲就是体制成本太高，所以要转轨，转到市场经济上来，有了市场经济体制，才能谈得上城市经营问题。

3、所有制的转变

过去，我们是公有制一统天下，现在是由单一的公有制转变为多种所有制共同发展，国有制、国有经济也面临战略性的挑战，在这种前提下，才有可能谈得上城市经营。

4、政府职能的转变

过去，政府包揽一切，现在应该是有限权力和有限责任政府。

5、经营主体多元化

改变了过去城市的建设、城市的一切资源都是由政府投资的局面。（厉有为《城市经营与城市经济发展战略》）

6、经营客体多元化

每个城市的基本情况与起点不同，因此，城市经营的客体不可能是单一的和统一的。

这六个条件是一个问题从六个方面来看，实际都是互相联系的，只有具备这些条件我们才能谈得上城市经营。在计划经济时代，根本谈不上城市经营。